Wynajem mieszkania - amortyzacja

Podatek dochodowy od osób fizycznych

Moderator: Admin1

mixol11
Posty: 3
Rejestracja: 19 sty 2014, o 20:20
Podziękował;: 0
Otrzymał podziękowań: 0

Wynajem mieszkania - amortyzacja

Post autor: mixol11 »

Witam
Mam mieszkanie od 10 lat, które przed zakupem było użytkowane ponad 20 lat.
Dwa lata temu i rok temu przeprowadziłam remont który pochłonął spore koszta - ok 35-40 tys.
Na mieszkanie mam zaciągnięty kredyt - na kwotę wyższą niż pierwotna cena zakupu - doszła pewna kwota na zakup innego mieszkania.
Mieszkanie wynajmuję od roku, do tej pory opłacałam podatek od wynajmu w formie ryczałtu 8,5 %.

Od znajomych dowiedziałam się jednak że można to robić na zasadach ogólnych i zastosować amortyzację mieszkania.
Chciałam sprawdzić czy będzie to dla mnie korzystne i tu zaczynają się schody.
Znajomi jako osoby fizyczne wprowadziły mieszkanie jako środek trwały i amortyzują mieszkanie spółdzielcze własnościowe wg stawki 10%.
Mieli też już dwukrotnie "przegląd" w US i nikt się niczego nie czepił.
W takiej sytuacji okazuje się że mogłabym nie płacić podatku.

No ale jak to bywa co urząd to interpretacja więc stąd mój post.
Ustawa mówi o stawkach 2,5% lub 1,5%, ale wspomina o takim mieszkaniu (spółdzielcze własnościowe) jako o wartości niematerialnych i prawnych co niestety uniemożliwia zastosowanie 10% stawki. Znalazłam również interpretację która omawia podobny przykład i niestety również mówi tylko o tych 2 stawkach. Interpretacja stwierdza że pomimo iż mieszkanie "mieszkanie posiada cechy środka trwałego" nie można zastosować indywidualnej stawki amortyzacji.
Jednak w powyższym przypadku osoba która prosiła o interpretację nie wprowadziła mieszkania jako środek trwały.

Stąd moje pytania:
1) czy osoba prywatna nie prowadząca działalności gospodarczej może wprowadzić mieszkanie jako środek trwały? (nie znalazłam nigdzie zastrzeżeń na takie postępowanie)
2) czy wówczas można zastosować indywidualną 10% stawkę amortyzacji?
3) czy za wartość mieszkania muszę przyjąć wartość zakupu, ewentualnie czy mogę np doliczyć koszty remontu (niestety sporo robiłam we własnym zakresie więc nie mam na wszystko faktur ani paragonów), ewentualnie przyjąć wartość rynkową mieszkania na dzień wciągnięcia jako środek trwały?

z góry dziękuję za pomoc
USer
Posty: 7
Rejestracja: 16 gru 2013, o 15:48
Podziękował;: 0
Otrzymał podziękowań: 0

Re: Wynajem mieszkania - amortyzacja

Post autor: USer »

Odpowiadam:
Ad1) Może
Ad2) Nie może. Do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie stosuje się indywidualnych stawek. Zgodnie z art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stawka ta wynosi 2,5% (ew. garaż podziemny 4,5%).
Ad3) Wartość rynkową stosuje się wyłącznie w sytuacji braku możliwości ustalenia wartości nabycia.
U Ciebie wartość nabycia jest ustalona i wynosi:
Ceną nabycia w przypadku zakupu mieszkania lub domu jest kwota należna sprzedającemu powiększona o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania nieruchomości, w tym np. opłaty notarialne, opłatę skarbową. Jeżeli nie można ustalić takiej ceny dla nieruchomości wynajmowanych nabytych przez podatnika przed dniem założenia ewidencji środków trwałych, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych nieruchomości lub praw spółdzielczych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.
Koszty remontu czy modernizacji wykonane przed przekazaniem lokalu do użytkowania, mogą powiększać wartość początkową wartości niematerialnych i prawnych, ale muszą być udokumentowane.
mixol11
Posty: 3
Rejestracja: 19 sty 2014, o 20:20
Podziękował;: 0
Otrzymał podziękowań: 0

Re: Wynajem mieszkania - amortyzacja

Post autor: mixol11 »

Witam
dziękuję za informację
czyli dokładnie tak jak to wyczytałam :(

Ciekawi mnie w związku z tym jakim cudem znajomi rozliczają wynajem wg najwyższej stawki? Podobno przeżyli już 2 kontrole.
Czy jest to w jakikolwiek sposób możliwe ... bo wg tego nie jeśli jest to mieszkanie spółdzielcze własnościowe.

Edycja.
Odnośnie Wartości - rozumiem dajmy na to że jeśli 10 lat temu kupiłam mieszkanie 60m za 100 tys, które bank wycenia obecnie na ok 300, to dalej mogę do amortyzacji wziąć jedynie 100 + ewentualne koszty remontu na które mam pokrycie w fakturach i rachunkach?
Ostatnio zmieniony 20 sty 2014, o 02:00 przez mixol11, łącznie zmieniany 1 raz.
USer
Posty: 7
Rejestracja: 16 gru 2013, o 15:48
Podziękował;: 0
Otrzymał podziękowań: 0

Re: Wynajem mieszkania - amortyzacja

Post autor: USer »

Niezbadany jest poziom wiedzy urzędników skarbowych.
mixol11
Posty: 3
Rejestracja: 19 sty 2014, o 20:20
Podziękował;: 0
Otrzymał podziękowań: 0

Re: Wynajem mieszkania - amortyzacja

Post autor: mixol11 »

To jeszcze jedno ostatnie pytanie.
Czy jeśli wykupię mieszkanie w spółdzielni na pełną własność wówczas, to jak wówczas będą wyglądały odpowiedzi na moje pytania?
1) zakładam że TAK - tak jak poprzednio
2) czy mogę wówczas zastosować 10% amortyzację?
3) w jaki sposób wówczas wyliczyć wartość mieszkania skoro pewne koszty poniosłam 10 lat temu?
USer
Posty: 7
Rejestracja: 16 gru 2013, o 15:48
Podziękował;: 0
Otrzymał podziękowań: 0

Re: Wynajem mieszkania - amortyzacja

Post autor: USer »

Na dwa pierwsze pytania odpowiedź brzmi tak.

Przy trzecim małe wyjaśnienie do mojej poprzedniej odpowiedzi. W przypadku nieruchomości nie ma praktycznie sytuacji gdy nie można ustalić kosztów nabycia, dlatego, że takiej transakcji towarzyszy zawsze akt notarialny. Czyli koszty są jasno ustalone.
W Twojej sytuacji sumujesz koszty nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z obecnymi kosztami towarzyszącymi przekształceniu w pełną własność.
ODPOWIEDZ